Simulação e Valor Máximo de Financiamento

Seu corretor fez uma simulação de financiamento p/ compra de um imóvel e, aparentemente, você poderá arcar c/ a entrada e as parcelas do financiamento. Mas aonde as coisas podem dar errado?

Vamos aprender aqui que o que determina o montante do financiamento a ser libarado é a "cota máxima de financiamento" e quais variáveis a influenciam!

Primeiro, devemos saber que a base determinante (individualmente para cada pessoa)  do valor de financiamento é nossa renda bruta! (é claro que a renda se relaciona com a idade da pessoa, modalidade de financiamento escolhida, estado civil, valor do imóvel entre outras variaveis).

Logo, podemos ter duas pessoas, com rendas iguais, da mesma idade, casadas, comprando o mesmo imóvel, conseguindo simulações idênticas, porém uma obtendo mais financiamento do que a outra!

Por quê isso ocorre?

Por uma questão simples! Quando o banco recebe a toda a documentação do cliente para proceder o financiamento, é feita uma avaliação de capacidade de pagamentoJoga-se lá no programa do computador todas as informações (renda bruta, renda após impostos, despesas de aluguel, água, condomínio, luz, despesas pessoais com cartão de crédito, compras efetuadas no comércio, empréstimos, números de dependentes, etc).

Assim se apura a Renda Disponível do cliente e combase na relação desta renda disponível e valor da prestação, se libera o crédito pleiteado (aquele da simulação) ou um valor menor do que o necessário.

Simulação, Valor Máximo de Financiamento e Comprometimento de Renda

Por quê não devemos usar a simulação isoladamente como referência para financiamento?

O que ela esconde e que só descobriremos quando o banco realizar a avaliação de capacidade de crédito (ou de pagamento) do cliente?

Vamos a um exemplo prático (hipotético):

2 casais ganham R$ 10.000,00 cada,  mesma faixa de idade, e pela simulação ambos tiveram um valor de financiamento de R$ 250.000,00 e prestações da ordem de R$ 3.000,00 (30% de comprometimento da renda para pagamento da prestação).

Sendo que o 1º casal tem 3 filhos e despesas gerais em torno de R$ 7.000,00. Logo uma renda disponível de R$ 3.000,00

Já o 2º casal tem apenas um filho e despesas gerais de R$ 5.000,00. Logo uma renda disponível de R$ 5.000,00.

As chances do 2º casal ter seu crédito total aprovado é máxima.

Já o 2º casal está no "limite" de sua capacidade de pagamento - sob qualquer aperto financeiro ele deixará de pagar alguém!

Logo, ao 2º  casal será oferecido um valor de crédito inferior ao necessário para aquela compra, o que lhe trará algum transtorno para cobrir a diferença quando da entrega das chaves!

Entendido por que não podemos (compradores e corretor) nos guia cegamente apenas pela simulação?

 

O que podemos fazer para sair dessa armadilha então?

Qual "gatilho" poderá ser usado para nos mantermos, prudentemente, afastados desse risco?

 

Precauções e "Gatilhos" Que Podem Me Proteger na Compra de Um Imóvel

Primeiramente, serenidade. Nada de empolgação! Planejar as finanças da família, restringir o padrão de vida, cortar despesas supérfulas, projetar uma poupança, muitas vezes, fazem parte de um sacrifício necessário, porém pontual, que valerá a pena.

A escolha do imóvel também deve ser compatível com nosso momento de vida. Para que partir para um imóvel de 3 quartos, com valor elevado e gerando um endividamento absurdo, se os compradores são um jovem casal sem filhos!

Pode-se comprar um imóvel menor e, com o passar de alguns anos dar um up grade no imóvel (se for uma casa  por exemplo), ou até mesmo trocar de endereço ( no caso de apartamento).

Negociar uma condição de pagamento com prazo mais dilatado do que a tabela da construtora; deixar o saldo do FGTS (ou parte dele) fora da negociação do pagamento como "resrerva estratégica" (na ordem de 10% do valor do imóvel é um bom número); nunca negociar no limite da sua capacidade financeira, pois você poderá se tornar refém do imprevisto.

Lembrar que as parcelas mensais devidas à construtora e o saldo devedor que irá para o financiamento será corrigido pela inflação do setor.

Tomando essas dicas como boa prática na hora da compra você reduz em muito os riscos de inadimplência futura.

A falta delas é o maior motivo dos distratos entre as partes e sempre com algum prejuízo financeiro aos compradores.

 

Conjuntura Econômica - Outras Determinantes do Valor do Financiamento Imobiliário

O momento econômico da economia também afeta e, fortemente, as condições de crédito imobiliário. Taxa de juros, prazo de pagamento, modalidade de financiamento, inflação e política de reajuste de salários são variaveis muito importantes.

Excetos aos econominstas, nossa capacidade de análise sobre essas variáveis são reduzidas. mas podemos lançar mão dos noticiários, dos indicadores econômicos e do apoio de amigos ou profissionais do setor.

Quando a economia do país sofre algum abalo, a tendência é maior taxa de juros (reduzindo o valor de financiamento para uma mesma renda), restrição ao crédito, maior inflação (maior correção da dívida contraída), aperto salarial (menor renda = menor crédito) ou até mesmo desemprego!

Assim, devemos sempre buscar ajude de corretores e imobiliárias preocupadas em realizar a venda de forma prudente e levantando essas questões e preparando um horizonte mais previsível aos clientes.

A CÉU AZUL IMÓVEIS tem como prática minimizar os riscos acima citados dando aos seus clientes informações precisas e seguras para que a aquisição do imóvel seja previsível e segura!